ВС визначив які обставини необхідно встановити суду, для задоволення вимог міськради про знесення самочинної забудови
За захистом прав територіальної громади, як власника землі, до суду звернулась міська рада. Позов подано до «власника» самочинно побудованого магазину із вимогами визнати недійсними договори купівлі-продажу частин магазину, скасувати записи про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача знести самочинно побудовані приміщення.
Позов обґрунтовано тим, що право власності на об’єкти самочинного будівництва було набуто за допомогою отримання судового рішення. Однак, на момент звернення міськради із цим позовом «правовстановлююче» рішення суду було скасовано. З огляду на зазначене, позивач стверджував, що відповідач не міг відчужувати майно власником якого він не являвся насправді.
Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили. Обґрунтовували свої висновки тим, що рішення суду, на підставі якого земельна ділянка вибула із володіння міської ради, в подальшому скасовано, а тому, відповідач здійснив самовільне, без відповідного дозволу ОМС будівництво та зайняв земельну ділянку протиправно.
Також апеляційний суд зазначив, що скасування рішення суду про визнання права власності на нерухоме майно за відповідачем усуває презумпцію правомірності укладеного в подальшому договору купівлі-продажу щодо цієї нерухомості, тому всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, не можуть здійснюватися та породжувати будь-які правові наслідки. Самі ж правочини, на підставі ст. 215, 216 ЦКУ, підлягають визнанню недійсними.
Не погоджуючись із рішеннями судів, власник подав касаційну скаргу.
ВС під час перегляду оспорюваних рішень наголосив на раніше визначених правових позиціях суду, зокрема, стосовно того, що:
- застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна.
- визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
- ефективним способом захисту порушених прав міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до ч.4 ст. 376 ЦК України.
З урахуванням зазначеного, ВС відмовив у задоволенні вимог про визнання правочинів недійсними та скасування записів про право власності у Реєстрі.
Щодо вимоги про знесення самочинного будівництва ВС зазначив: «установивши, що самочинна забудова, здійснена на земельній ділянці, яка не була відведена особі для цієї мети, суди з урахуванням практики застосування ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод повинні з’ясувати: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб, чиї права порушено такою забудовою, а в разі зведення забудови на наданій земельній ділянці – чи не здійснено таку забудову з відхиленням від проєкту або будівельних норм і правил».
Крім того, направляючи справу, в частині вимог щодо знесення будівництва на новий розгляд, ВС наголосив на необхідності з’ясування наступних обставин: чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету, чи є захід із втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним.
